A legislação publicada no passado dia 6 de Outubro, mais conhecida por “Programa Mais Habitação”, trouxe importantes alterações ao funcionamento do alojamento local.

Com excepção para determinados territórios do interior e para as Regiões Autónomas, encontra-se suspensa a atribuição de novos estabelecimentos de alojamento local nas modalidades de apartamentos e de estabelecimentos de hospedagem em fracções autónomas de edifícios. De resto, os registos efectuados após a entrada em vigor desta legislação passaram a ter a duração de cinco anos, renováveis por igual período mediante autorização expressa da Câmara Municipal territorialmente competente. Em geral, os registos de alojamento local emitidos até à data da entrada em vigor desta nova lei serão reapreciados durante o ano de 2030 e, a partir daí, renováveis por cinco anos. Contudo, nos casos em que exista crédito bancário celebrado até 16 de Fevereiro de 2023, e não liquidado até 31 de Dezembro de 2029, essa primeira reapreciação em 2030 não terá lugar, sendo postergada para quando o empréstimo já tiver sido integralmente amortizado.

De notar, ainda, que os titulares de alojamento local ficaram obrigados a fazer prova, mediante apresentação de declaração contributiva até ao passado dia 7 de Dezembro, da sua actividade de exploração sob pena da caducidade do registo, comunicando a efectividade de exercício na plataforma do Registo Nacional de Alojamento Local, através do Balcão Único Electrónico. Esta obrigação só não se aplicou à exploração de unidades de alojamento local em habitação própria e permanente quando essa actividade não ultrapasse os 120 dias por ano.

Por outro lado, o número de registo do estabelecimento de alojamento local passou a ser, em todas as modalidades, pessoal e intransmissível, ainda que propriedade de pessoa colectiva. A única excepção a esta intransmissibilidade corresponde aos casos de sucessão, ou seja, morte do titular da licença, sendo, aí, a licença transmitida por herança.

Foi, também, criada uma contribuição fiscal extraordinária de 15% sobre o alojamento local, abreviadamente designada por CEAL, ficando isentos os imóveis habitacionais que não constituam fracções autónomas nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente, bem como as unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano. Também não estão sujeitos à CEAL os imóveis localizados nos territórios do interior melhor identificados por Portaria. Excluem-se, ainda, os imóveis situados em freguesias abrangidas por Carta Municipal de Habitação em vigor que evidencie o adequado equilíbrio da oferta de habitações e alojamento estudantil, que integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional e que não tenham qualquer parte do seu território como zona de pressão urbanística. Muita atenção ao facto de que os proprietários dos imóveis que não sejam titulares da exploração, mas nos quais se desenvolva a exploração de alojamento local, passaram a ser subsidiariamente responsáveis pelo pagamento da CEAL.

Por fim, a referir que, no que diz respeito aos prédios constituídos em propriedade horizontal, os poderes das assembleias de condomínio saíram amplamente reforçados. Atente-se que passaram a ter o poder de, por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício, pôr termo aos registos emitidos sem a sua aprovação, salvo quando o título constitutivo preveja, expressamente, a utilização da fracção para fins de alojamento local. Já a emissão de novas licenças, por referência a imóveis habitacionais integrados em prédios urbanos constituídos em propriedade horizontal, passou a estar dependente, entre outros aspectos, da deliberação prévia das assembleias de condomínios, com acordo de todos os condóminos, para uso diverso da fracção no exercício da actividade de alojamento local. Quer isto dizer que, agora, sempre que o estabelecimento de alojamento local pretenda ser registado em fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, no título constitutivo, a habitação, deve o mesmo ser precedido de decisão da assembleia do condomínio tomada por unanimidade. Com esta norma, o legislador alinhou-se com a posição assumida no Acórdão Uniformizador do Supremo Tribunal de Justiça, de 22 de Março de 2022. Assim, ficou reforçada a posição de que o alojamento local é, inquestionavelmente, uma prestação de serviços e que, por isso, em prédios constituídos em propriedade horizontal, não pode, daqui em diante, salvo autorização do condomínio, ser desenvolvido em fracções destinadas à habitação.

NOTA - Por decisão pessoal, a autora do texto escreve de acordo com a antiga ortografia.