De Miami à Madeira, uma questão volta a colocar-se no momento da assinatura da escritura: é possível comprar uma casa com cripto?

Em junho de 2025, os promotores do The Rider Residences, em Miami, fecharam aquilo que descreveram como a primeira venda verdadeira de apartamento de carteira para carteira em Bitcoin na cidade. O comprador enviou BTC diretamente para a carteira fria do promotor e, de seguida, a equipa vendeu as moedas na Kraken; qualquer variação de preço nesse intervalo foi suportada pelo comprador ao abrigo do contrato de compra.

O apartamento (um estúdio de US$528.900 numa torre com 146 unidades) levou o presidente da câmara, Francis Suarez, a declarar nas redes sociais que “o futuro do imobiliário em Miami chegou.”

Também não se tratou de um episódio isolado. Em maio de 2025, a Property Markets Group (PMG) lançou, em parceria com a Shift4, um fluxo de pagamentos em cripto para apartamentos em pré-construção distribuídos pela Flórida.

Entretanto, processadores de pagamentos em cripto, como a CoinsPaid, têm vindo a registar volumes crescentes provenientes do sector imobiliário — reduzindo o risco ao oferecer aos seus comerciantes taxas de câmbio garantidas e conversão imediata para moeda fiduciária. A questão que se coloca agora é se estes passos iniciais sinalizam o início de um movimento mais amplo, no qual os activos digitais se tornem uma opção padrão nos mercados imobiliários internacionais.

Panorama de mercado: cripto encontra o imobiliário

As transacções imobiliárias denominadas em cripto deixaram de ser uma mera curiosidade e passaram a ter um uso de nicho, sobretudo nos segmentos internacional e de luxo.

O quadro regulatório europeu está a apertar com o Regulamento dos Mercados de Criptoactivos da UE (MiCA): as disposições relativas a stablecoins começaram a aplicar-se em junho de 2024, e um licenciamento mais amplo para prestadores de serviços de criptoactivos será implementado ao longo de 2025.

Em paralelo, Portugal saiu de uma postura de isenção fiscal e passou a tributar em 28% os ganhos de cripto a curto prazo (<365 dias), mantendo isenções para activos detidos por períodos mais longos, sendo alterações relevantes para compradores que pretendam financiar aquisições com saldos digitais.

O argumento a favor do crescimento com a CoinsPaid

Existem várias razões que explicam o surgimento desta tendência, todas elas relacionadas com as vantagens de usar criptomoedas em transacções imobiliárias.

1. Velocidade e eficiência: as transferências internacionais podem ser lentas e dispendiosas; as infraestruturas cripto liquidam quase de forma instantânea e 24 horas por dia. Processadores como a CoinsPaid realçam a liquidação em quase tempo real e a capacidade de converter automaticamente a cripto recebida para moeda fiduciária no momento da recepção, reduzindo a exposição do vendedor às oscilações de preço.

2. Acesso à riqueza em cripto: um conjunto de compradores de elevado património detém uma parte significativa do seu património em activos digitais e prefere transaccionar sem ser obrigado a liquidar posições com muita antecedência relativamente à escritura. De facto, em 2024 havia aproximadamente 172.300 milionários em cripto no mundo, um aumento de 95% face ao ano anterior.

3. Atracção transfronteiriça: para compradores não residentes, a cripto pode simplificar a conversão cambial e as cadeias de bancos correspondentes. A CoinsPaid suporta pagamentos em mais de 20 criptomoedas com liquidação em mais de 40 moedas fiduciárias, permitindo que um comprador envie activos digitais enquanto um vendedor português recebe euros de forma imediata.

4. Diferenciação de marketing: “Cripto aceite” continua a ser uma forma de sinalizar processos modernos e captar atenção mediática e alcance orgânico (particularmente útil em mercados competidores de resorts e luxo). O benefício está menos na especulação e mais na capacidade de fechar negócios com procura qualificada, frequentemente internacional.

Fatores de risco (e como estão a ser geridos)

Volatilidade de preços. A principal preocupação comercial é a diferença de valor entre a reserva e a conclusão do negócio. A mitigação prática é operacional: conversão imediata para euros no momento do pagamento e, quando necessário, operações de cobertura, de forma a que os proveitos do vendedor fiquem fixos em moeda fiduciária.

O fluxo da CoinsPaid foi concebido para garantir liquidação imediata em moeda fiduciária e assim limitar a exposição.

Incerteza regulatória. O MiCA está a clarificar as obrigações dos prestadores de serviços em toda a UE, mas as regras fiscais e de reporte nacionais continuam a ser determinantes ao nível de cada transacção. Trabalhar com gateways regulados que executem processos completos de KYC/AML, forneçam identificadores de transação e emitam relatórios auditáveis ajuda a alinhar os pagamentos em cripto com a conformidade típica das operações imobiliárias.

A CoinsPaid integra licenciamento/registo e controlos AML/KYC como elementos centrais da sua oferta.

Liquidez e conversão. Os vendedores raramente querem manter activos digitais no seu balanço.

A conversão automática em euros no momento da recepção, com transferências para contas bancárias locais, resolve esse obstáculo operacional e preserva uma experiência convencional para o vendedor.

O mercado imobiliário da Madeira: preparado para a inovação?

A Madeira reposicionou-se nos últimos anos: deixou de ser apenas um destino para reformados e atrai agora um público mais jovem, internacional e orientado para actividades ao ar livre (impulsionado por programas de teletrabalho e por um pipeline de empreendimentos de luxo).

Relatórios mediáticos e de mercado apontam para uma procura crescente e para projectos de gama alta dirigidos a compradores globais. Para as empresas, o Centro Internacional de Negócios da Madeira oferece uma taxa de IRC de 5% (sujeita a elegibilidade e limites), ao abrigo de um regime actualmente prolongado até 2028, parte de uma postura mais ampla de incentivo ao investimento.

Embora declarações políticas sobre “abraçar o Bitcoin” tenham gerado impacto em 2022, o caminho prático para o sector imobiliário passa por processamento conforme a legislação, não por experiências de tornar a moeda legal.

O mercado habitacional em Portugal terminou 2024 de forma robusta, com inquéritos a mostrar crescimento de preços em dois dígitos e uma recuperação nas transacções em 2025 – condições que favorecem ferramentas capazes de alargar o alcance de compradores e de acelerar o fecho de negócios, sobretudo em destinos com forte procura turística e de expatriados, como a Madeira.

A aceitação mais ampla das criptomoedas é inevitável

Os pagamentos em cripto continuam a ser de nicho, mas a trajectória é clara: onde a procura transfronteiriça é forte e os prazos são apertados, a utilidade é maior.

Com o MiCA a estabelecer um conjunto de regras a nível da UE e com as regras fiscais de Portugal agora mais definidas, a ênfase passa de “podemos?” para “como o fazemos em segurança?”

Gateways seguros e auditados, como a CoinsPaid (que oferecem KYC/AML, liquidação imediata em euros e registos claros), fazem a ponte entre detentores de cripto e vendedores de imóveis.

Os primeiros a moverem-se na Madeira que combinem aceitação de cripto com conformidade rigorosa poderão ganhar não só uma vantagem de marketing, mas também uma velocidade real no fecho de negócios na próxima vaga de transacções imobiliárias internacionais.