No que à temática em apreço diz respeito, o nosso Código Civil consagra uma disciplina específica relativa à forma destes contratos-promessa entendendo que os mesmos devem ser reduzidos a documento escrito, conter o reconhecimento presencial da assinatura dos promitentes e, ainda, a certificação, pela entidade que realiza o reconhecimento das assinaturas, da existência da licença de utilização (para o caso do edifício já se encontrar construído) ou construção (para o caso do edifício ainda não se encontrar concluído). Ora, tem sido comum, mais do que comum, infelizmente, a introdução, no contrato, de uma cláusula de renúncia ao cumprimento destes dois últimos requisitos. E há uma pressão social instalada no sentido de manter a utilização desta cláusula, desvalorizando, muitas vezes, a orientação do advogado perante o seu cliente que pretendia o cumprimento de todos os requisitos. Claro está que aqui caberia ao cliente seguir aquele que está habilitado para o aconselhar e orientar. Mas há, igualmente, a pressão da concretização do negócio, a que se associa a cultura de seguir como válida a opinião das "Marias e dos Manuéis deste mundo" que "têm muita experiência na área", apesar de não serem advogados, ficando o advogado aqui visto como sendo o picuinhas que complica todo este modus operandi socioeconómico. Quando há a sorte de tudo correr bem, óptimo porque, na verdade, o contrato acabou por não ser determinante para o resultado, mas quando corre mal, aí os estragos são enormes e já há corrida para o advogado!

Dizia eu que tem sido prática a introdução de uma cláusula renunciativa nos contratos-promessa de compra e venda de prédios ou fracções com vista à omissão do reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes e da certificação da existência da licença de utilização ou construção, mas mal já que a jurisprudência tem entendido, maioritariamente, que tal cláusula é nula. E, a meu ver, faz todo o sentido dado que a norma em causa, que prevê o cumprimento dos aludidos requisitos, tem cariz imperativo e interesse público no sentido de tentar prevenir a aquisição de construção clandestina. Como bem explanou o Supremo Tribunal de Justiça num recentíssimo Acórdão de Novembro de 2022, "…nada vale a inclusão no texto do contrato-promessa de uma cláusula, pretensamente consensual, que se propõe produzir o efeito prático contraditório de tornar não obrigatória uma formalidade que a lei expressamente impõe como tal.".

Será caso para dizer que é mais fácil fazer leis do que mudar mentalidades. Ainda assim, não posso terminar sem lançar o repto para que consulte e siga sempre o seu advogado!

NOTA - Por decisão pessoal, a autora do texto escreve de acordo com a antiga ortografia.