Comprar casa em execução ou insolvência deixou de ser um campo só para investidores profissionais. Cada vez mais famílias e jovens olham para estes anúncios, muitas vezes com preços aparentemente mais baixos, como uma forma de entrar no mercado da habitação ou mesmo realizar um pequeno investimento.

Quando a dívida é ao Estado, a cobrança coerciva faz‑se através de execução fiscal e não há lugar à venda do imóvel destinado exclusivamente a habitação própria permanente do devedor ou do seu agregado se este estiver realmente afecto a esse fim. Só em situações excepcionais é que a lei admite que o processo avance para a venda, nomeadamente quando o valor tributável do imóvel se enquadra no escalão mais elevado de IMT para habitação própria permanente e, mesmo assim, apenas um ano depois do fim do prazo de pagamento voluntário da dívida mais antiga ou quando o próprio devedor pedir que a protecção cesse ou, ainda, quando a habitação deixar de ser destinada exclusivamente a esse fim. Na prática, isto quer dizer que, em muitas execuções fiscais, a casa de família pode ser penhorada mas, em geral, não chega a ser levada a leilão.

A realidade é substancialmente diferente quando o credor não é o Estado, mas sim um banco ou outro particular. Aqui, o facto de um imóvel ser habitação própria e permanente do executado não impede, por si só, a sua venda em execução comum.

Esta diferença de regime tem consequências muito concretas. Uma família com uma dívida fiscal vê, em regra, a sua casa própria protegida por uma barreira legal à venda se se tratar de um imóvel de valor médio ou baixo. Já uma família que deve ao banco e entra em incumprimento face ao crédito à habitação enfrenta um cenário em que, se a dívida persistir, a execução pode culminar na venda judicial do imóvel. Para o comprador, isto traduz‑se numa realidade simples: é mais provável que uma habitação própria permanente chegue, efectivamente, a leilão em execução comum do que em execução fiscal.

Há ainda um terceiro universo em que muitos imóveis são vendidos: o processo de insolvência, que pode ser tanto de pessoas singulares como de empresas. Nestes casos, declarada a insolvência, forma‑se a massa insolvente, que inclui, em regra, todos os bens do devedor. Os imóveis podem ser vendidos em bloco ou isoladamente, tendo, tal como nos outros casos, o leilão electrónico como modalidade preferencial. À insolvência assiste-lhe, porém, uma particularidade: o legislador previu relevantes benefícios fiscais, sendo de salientar a isenção de pagamento de IMT na compra de imóvel integrado na liquidação da massa.

Seja qual for o tipo de processo, há riscos transversais que distinguem estas compras de uma transacção imobiliária tradicional.

O primeiro é que o imóvel é vendido, em termos práticos, “no estado em que se encontra”. O regulamento da plataforma e‑leilões, por exemplo, alerta expressamente para o facto de que os bens vendidos podem não estar licenciados ou que as suas características podem não coincidir integralmente com a documentação, cabendo ao adquirente tratar de uma eventual legalização. Quem compra em leilão assume o risco de, mais tarde, confrontar-se com obras não licenciadas, divergências de áreas ou outros problemas urbanísticos que exigem tempo e dinheiro para os resolver.

Um segundo risco é o da ocupação. Não é raro que o imóvel esteja habitado pelo antigo proprietário ou por arrendatários. A venda judicial transfere a propriedade, mas não despeja automaticamente quem lá vive. Quem compra deve estar preparado para a possibilidade de o negócio não terminar com a aquisição e ter de continuar em tribunal para resolver a desocupação da propriedade.

Um terceiro elemento a ter em consideração é o direito de remição. Isto significa que o licitante que apresentou a melhor proposta pode ver, em última análise, o imóvel ser adquirido por um familiar do devedor – cônjuge, descendentes ou ascendentes – que iguala o preço, sem que o licitante tenha direito a qualquer compensação pela “oportunidade perdida”.

Ao nível da própria licitação, há outro aviso importante: não há “arrependimentos” porque se a licitação corresponder à mais elevada e for considerada válida, o licitante fica obrigado ao depósito do preço.

Perante este cenário, o comprador prudente, antes de carregar em “licitar”, deve consultar um advogado porque, neste campo, a melhor protecção continua a ser estar informado.

NOTA - Por decisão pessoal, a autora do texto escreve de acordo com a antiga ortografia.