As novas obrigações do administrador de condomínio

A partir do dia 10 de Abril de 2022, as responsabilidades inerentes ao cargo de administrador de condomínio passarão a ser ainda mais exigentes do que são hoje.

A somar aos actuais deveres, o administrador passará a ter de dar resposta a uma série de novas obrigações.

Assim, neste futuro próximo, o administrador estará obrigado a verificar a existência do fundo comum de reserva.

Acrescerá, igualmente, que o administrador apenas poderá executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objecto de impugnação. Terá de o fazer num prazo máximo de 15 dias úteis ou noutro que tenha sido fixado com a deliberação, “salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada.” Na minha opinião, tendo em conta o espírito da lei, só se deveria iniciar a contagem deste prazo, nomeadamente destes 15 dias úteis, uma vez esgotados todos os prazos para a impugnação das deliberações.

O administrador passará, ainda, a ter a obrigação de informar os condóminos, por escrito e no mínimo de seis em seis meses, acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial ou arbitral e de procedimentos de injunção, contraordenacionais ou administrativos. Esta nova regra é excepcionada com os processos sujeitos a segredo de justiça e com os processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva. No âmbito destes últimos, inserem-se, a título de exemplo, as situações em que o condomínio, na qualidade de exequente, pretende proceder à penhora de bens de um condómino executado.

Nesta linha, passará a ser obrigatório que o administrador informe, por escrito, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, arbitral ou de um procedimento de injunção, contraordenacional ou administrativo.

Outra grande alteração diz respeito à obrigação do administrador emitir, sempre que tal lhe seja solicitado, a declaração de dívida do condómino no prazo máximo de 10 dias. Esta medida insere-se numa outra medida mais ampla que afectará directamente o comércio imobiliário dado que passará a ser a obrigatório apresentar a referida declaração no momento da celebração da escritura ou documento particular que titular a alienação de fracção pertencente a prédio constituído em propriedade horizontal. Esta declaração deverá abranger, por imposição legal, duas vertentes: por um lado, o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à fracção em causa, com a especificação da sua natureza, respectivos montantes e prazos de pagamento; e por outro, se existe ou não dívida ao condomínio, com uma discriminação da sua natureza, dos seus montantes, das datas da sua constituição e do seu vencimento.

É, ainda, de salientar que, no caso de deliberação relativa a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, o administrador estará obrigado a apresentar um mínimo de três orçamentos com diferentes proveniências – isto se o regulamento ou a própria assembleia de condóminos não dispuserem de forma diferente.

E em jeito de remate, esta alteração legislativa fez questão de deixar expresso que o não cumprimento das funções que são cometidas ao administrador do condomínio responsabilizam-no civilmente pela sua omissão, podendo, até mesmo, fazê-lo incorrer em responsabilidade criminal. Apesar de anteriormente já ser possível responsabilizar o administrador do condomínio nestes termos, a verdade é que, até aqui, a sociedade e os tribunais têm sido muito brandos. Esta nova redacção da lei não deverá servir para uma gratuita “caça às bruxas” mas será importante para nos aproximar do cumprimento destes deveres, servindo para moralizar e regrar um cargo que deverá ser exercido com seriedade, transparência e elevado sentido de responsabilidade.

Há muito que ansiávamos por melhorias nesta área, pelo que espero e acredito que todos aqueles que se dedicam à administração de condomínios saberão, com certeza, fazer jus a este desafio.

 

NOTA  Por decisão pessoal, a autora do texto não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico.