O que é a eficácia real do contrato-promessa?

Habitualmente, o contrato-promessa produz, apenas, efeitos entre as partes. Contudo, a lei, por questões de segurança jurídica e tutela dos interesses em causa, permite que os contratantes lhe confiram eficácia em relação a terceiros.

Para a atribuição de eficácia real ao contrato-promessa de imóvel, este tem de conter uma declaração expressa nesse sentido, ser autenticado e registado. O registo efectuado confere publicidade à promessa realizada e “dá a conhecer a posição jurídica reforçada do promitente comprador a eventuais interessados”1.

A atribuição de eficácia real ao contrato-promessa é, por isso, um procedimento que traz uma protecção acrescida ao promitente adquirente ou comprador e é quase tratada como se tivesse existido já uma transmissão do bem, dotando o promitente comprador do poder de “perseguir o bem”2 mesmo que, por algum motivo, ele já não se encontre na esfera jurídica do promitente vendedor. Este poder funciona desde que seja utilizado contra registos posteriores ao do registo do contrato-promessa.

Daí que, neste âmbito, quando faz um negócio importante, deverá conferir eficácia real ao contrato-promessa. Caso contrário, mais dificilmente poderá “perseguir o bem”3 se algo acontecer antes da celebração da escritura ou contrato definitivo que titular a promessa. E tal como diz o provérbio popular: “Quem te avisa, teu amigo é!”

 

1Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 09-01-2018, no Proc. nº. 5619/08.9TBMTS-B.P1, 1ª Secção,
disponível em www.dgsi.pt

2Acórdão citado.

3Acórdão citado.

 

NOTA - Por decisão pessoal, a autora do texto não escreve segundo o novo Acordo Ortográfico.