Há um ponto em que praticamente todos concordamos: a habitação tornou-se um dos maiores problemas sociais da atualidade. Comprar casa virou um exercício olímpico, arrendar tornou-se um luxo e muitas famílias veem-se afastadas dos centros urbanos. Até aqui, largo consenso.

O problema surge quando um desafio estrutural complexo é reduzido, por conveniência política, a um culpado simples. Nos últimos anos, o Alojamento Local (AL) transformou-se nesse bode expiatório: fácil de apontar e aparentemente simples de limitar.

O novo Regulamento Municipal de Gestão dos Estabelecimentos de Alojamento Local no Funchal segue essa lógica. A ideia parece simples: restringe-se o AL e, quase por magia, aparecem casas acessíveis para todos. Era ideal. Mas a realidade é mais complexa: a crise habitacional não desaparece apenas com medidas fáceis ou soluções rápidas.

O próprio estudo que sustenta o regulamento não consegue demonstrar, de forma clara e inequívoca, essa causalidade. Mas, convenhamos, culpar décadas de falhas estruturais é muito menos apelativo politicamente do que apontar para o apartamento turístico do lado.

As fragilidades técnicas são evidentes. A primeira é a abordagem excessivamente generalista: quase todo o concelho passa a zona de contenção, ignorando diferenças profundas entre freguesias com forte pressão turística e outras onde o AL é residual ou inexistente. Opta-se por restringir primeiro e calibrar depois.

Outro problema é o impacto desigual sobre os agentes económicos. O regulamento penaliza sobretudo o pequeno proprietário: o casal que recuperou um apartamento antigo, a família que investiu as poupanças num prédio devoluto ou o pequeno empreendedor que acreditou — ingenuamente, talvez — nas políticas públicas de reabilitação urbana.

Porque durante anos disseram-lhes exatamente isso: invistam, recuperem os centros históricos, apostem no turismo, tragam vida à cidade. E muitos acreditaram. Compraram imóveis, fizeram empréstimos, enfrentaram licenciamentos intermináveis e avançaram com base nas regras existentes. Agora, enfrentam maior incerteza, burocracia e restrições.

Ora, alterar abruptamente as regras a meio do jogo levanta sérias dúvidas de equidade e segurança jurídica. Os projetos já aprovados serão protegidos? Existirão regimes transitórios claros? Ou estaremos perante a habitual fórmula do “vamos vendo”?

Num setor como a reabilitação urbana, onde os investimentos são elevados e de longo prazo, a instabilidade regulatória é profundamente prejudicial. Sem confiança, o investimento retrai-se; e sem investimento, a recuperação dos centros históricos estagna.

Importa ainda recordar que o AL teve um papel decisivo na revitalização de áreas degradadas. Muitos edifícios antigos não tinham viabilidade económica para habitação convencional. A procura turística, aliada aos incentivos à reabilitação urbana, permitiu recuperar imóveis que permaneceriam devolutos ou em ruína.

Na verdade, muitos desses imóveis não têm condições ideais para habitação permanente: áreas reduzidas, ausência de estacionamento ou limitações estruturais. A ideia de que restringir o AL os transformará automaticamente em habitação acessível é politicamente sedutora, mas economicamente ingénua.

Os verdadeiros problemas continuam onde sempre estiveram: licenciamentos lentos, impostos sufocantes, custos de construção elevados, insegurança no arrendamento e incapacidade do Estado em expandir eficazmente a oferta pública.

Existe, por isso, uma ironia evidente: depois de anos a incentivar a reabilitação urbana e a atratividade turística, descobrimos que o problema afinal são os resultados dessas mesmas políticas.

Regular e fiscalizar o Alojamento Local faz sentido. Proteger o direito à habitação também. Mas transformar o AL no culpado universal dos problemas urbanos é uma solução simplista, politicamente confortável, vencedora de vários votos, mas intelectualmente preguiçosa. E as soluções preguiçosas raramente produzem bons resultados.